Chief Executive Officer McYouniverse Group, Michael Egbekoya, membagikan wawasannya mengenai tantangan mendesak yang dihadapi industri properti dalam wawancara ini bersama JOSEPHINE OGUNDEJI
Akankamu mengatakan sektor properti Nigeria terlalu diatur atau kurang diatur?
Sektor properti Nigeria secara paradoks tidak memiliki kejelasan regulasi kebijakan tetapi justru terbebani oleh regulasi prosedural. Undang-Undang Penggunaan Lahan tahun 1978 memusatkan kewenangan pada para gubernur. Hal ini menyebabkan penegakan hukum yang semena-mena, sementara kenaikan biaya yang sering terjadi, proses yang tidak jelas, serta ketiadaan panduan yang diselaraskan menciptakan ketidakpastian sistemik. Kita membutuhkan reformasi regulasi dan transparansi yang lebih tinggi, bukan sekadar penambahan aturan.
Bagaimana birokrasi berbelit dalam pendaftaran properti dan dokumen kepemilikan menghambat pertumbuhan real estate?
Hanya sekitar 10–13 persen rumah tangga yang memiliki sertifikat hak atas tanah secara formal; 60–97 persen lahan tidak memiliki dokumen hukum. Pendaftaran properti di Lagos merupakan proses yang sangat panjang; beberapa kasus bisa mencapai lebih dari 150 hari atau lebih. Keterlambatan ini menghambat proyek, menaikkan biaya (melalui bunga pembiayaan dan jangka waktu yang diperpanjang), serta mengurangi kepercayaan investor/pemberi pinjaman.
Bagaimana Anda menyesuaikan estimasi biaya proyek dan jadwal pengiriman sebagai respons terhadap inflasi yang berkelanjutan melebihi 30 persen per tahun?
Dengan inflasi yang melonjak di atas 30 persen secara tahunan, menghadapi volatilitas biaya di sektor properti memerlukan perencanaan keuangan yang sadar. Salah satu strategi utama yang kami terapkan adalah mengindeks kontrak kami terhadap tingkat inflasi, memastikan bahwa klausa peninjauan dibangun dan diaktifkan setiap tiga bulan. Ini memungkinkan kami menyesuaikan harga sesuai dengan realitas ekonomi, melindungi klien kami dan bisnis dari lonjakan mendadak. Untuk melindungi operasi kami lebih lanjut, kami menyertakan buffer sebesar 15-20 persen dalam semua estimasi biaya. Margin ini membantu kami menyerap pengeluaran tak terduga dan mengurangi risiko proyek yang mungkin timbul dari fluktuasi mata uang, kekurangan bahan baku, atau keterlambatan regulasi. Dengan memprediksi ketidakpastian ini, kami mampu mempertahankan stabilitas dan meminimalkan gangguan terhadap jadwal dan anggaran.
Selain itu, kami telah menerapkan strategi pengadaan yang agresif untuk tetap unggul. Strategi tersebut mencakup pembelian awal bahan-bahan kunci dan lindung nilai terhadap fluktuasi biaya lokal. Penyelesaian proyek juga dilakukan secara bertahap, memungkinkan pengelolaan arus kas dan efisiensi operasional yang lebih baik. Secara bersama-sama, langkah-langkah ini memastikan bahwa bahkan dalam masa-masa ekonomi yang tidak stabil sekalipun, kami dapat terus memberikan nilai tanpa mengorbankan kualitas maupun tenggat waktu.
Dengan kenaikan harga bahan bangunan hampir 80 persen sejak tahun lalu, mekanisme apa yang Anda gunakan untuk melindungi pembeli dari penyesuaian harga yang tajam selama penjualan pada tahap perencanaan?
Untuk melindungi klien kami dari dampak volatilitas ekonomi, kami telah menerapkan jaminan harga tetap bagi pembeli tahap awal. Ini memberikan kepastian dan prediktabilitas, terutama pada fase peluncuran proyek ketika tekanan inflasi paling tidak pasti. Strategi ini membangun kepercayaan dan mendorong komitmen lebih awal tanpa rasa takut akan perubahan ekspektasi finansial. Kami juga menerapkan batasan eskalasi yang secara ketat dikaitkan dengan indeks inflasi resmi, bukan tarif pasar bebas. Hal ini menjaga agar penyesuaian biaya tetap berlandaskan data yang transparan dan dapat diverifikasi. Dilengkapi dengan hal tersebut adalah komitmen kami terhadap komunikasi terbuka; pembeli menerima pengungkapan penuh yang didukung oleh indeks harga yang jelas, sehingga mereka dapat membuat keputusan yang tepat setiap langkahnya.
Yang terpenting, semua dana pembeli disimpan dalam akun yang aman dan ditentukan untuk memastikan integritas finansial. Struktur ini menjamin bahwa klien tidak dibebani dengan biaya tambahan yang tidak terduga, karena risiko proyek ditanggung melalui cadangan internal. Praktik-praktik ini tidak hanya melindungi pembeli kami, tetapi juga memperkuat reputasi jangka panjang kami dalam hal keadilan dan akuntabilitas.
Sampai sejauh mana inflasi memengaruhi indeks kelayakan harga pengembangan Anda dibandingkan dengan benchmark tahun 2022?
Inflasi telah mengikis daya beli: harga perumahan telah meningkat sekitar 50–70 persen sejak 2022, mempertimbangkan bahan dan upah tenaga kerja, sementara gaji tetap stagnan. Rasio kredit pemilikan rumah terhadap pendapatan telah melonjak dari sekitar 30 persen ke lebih dari 45 persen, membuat banyak pembeli berpenghasilan menengah tidak mampu membeli rumah di pasar.
Bagaimana pengembang dan kontraktor menyesuaikan diri dengan harga bahan yang fluktuatif tanpa mengorbankan integritas struktural?
Pengembang dan kontraktor di Nigeria sedang menghadapi harga bahan material yang fluktuatif dengan menerapkan metode pengadaan dan perencanaan konstruksi yang lebih strategis tanpa mengorbankan integritas struktural.
Banyak yang kini memilih membeli secara grosir bahan-bahan utama seperti semen dan baja sejak awal siklus proyek untuk mengantisipasi kenaikan harga lebih lanjut. Selain itu, ketergantungan terhadap pemasok dan produsen lokal yang terpercaya semakin meningkat, sehingga memungkinkan kontrol harga dan kepastian pasokan yang lebih baik. Beberapa perusahaan juga mulai menjajaki teknik serta bahan konstruksi alternatif yang memenuhi standar regulasi namun menawarkan efisiensi biaya yang lebih baik, dengan tetap mempertahankan kekuatan struktural tanpa mengorbankan keterjangkauan.
Apa langkah yang telah diambil untuk mencegah pembeli off-plan dari menanggung dampak kenaikan harga mendadak akibat inflasi?
Untuk melindungi pembeli yang membeli properti dalam tahap perencanaan (off-plan) dari dampak kenaikan harga yang tiba-tiba, para pengembang mulai menerapkan struktur kontrak yang lebih jelas dan kerangka harga yang lebih transparan. Banyak proyek saat ini mencakup perjanjian penangguhan harga (price-lock) pada saat pembelian awal, sehingga melindungi pembeli dari kenaikan biaya tak terduga selama masa pembangunan. Dalam kasus di mana inflasi membuat penyesuaian harga tidak dapat dihindari, klausul eskalasi dibatasi atau merujuk pada indeks inflasi yang diakui untuk menjaga keadilan. Hal ini memastikan bahwa pembeli tidak terkejut oleh lonjakan harga dan kepercayaan tetap terjaga sepanjang proses penjualan dan pembangunan.
Sampai sejauh mana sektor properti berkontribusi terhadap inflasi dorong biaya melalui penentuan harga berdasarkan dolar?
Sektor ini berkontribusi terhadap inflasi melalui biaya masukan yang diindeks dengan dolar: pembayaran dalam mata uang asing untuk bahan baku, peralatan, dan logistik. Meskipun harga yang terkait dolar membantu mengurangi risiko, hal ini juga berdampak pada inflasi domestik. Menyeimbangkan pengadaan global dengan alternatif lokal sangat penting.
Dengan mempertimbangkan upah minimum rata-rata di Nigeria dan tingkat bunga saat ini, seberapa layakkah bagi pembeli untuk melunasi pinjaman dalam struktur jangka waktu kredit pemilikan rumah saat ini?
Dengan upah minimum saat ini sebesar Rp70.000/bulan dan tingkat bunga yang cenderung tinggi, pembayaran kredit perumahan menjadi sulit. Ambil contoh kredit perumahan sebesar Rp20 miliar dengan bunga 18 persen selama 20 tahun, yang berarti pembayaran bulanan sebesar Rp300.000, setara lima kali upah minimum, jauh di luar jangkauan. Hal ini mengimplikasikan bahwa target pembeli harus berada pada golongan menengah atau menengah atas, atau mendapat manfaat dari pembiayaan subsidi pengembang atau skema kredit perumahan pemerintah dengan jangka panjang dan bunga rendah.
Bagaimana pertumbuhan populasi kumuh di Nigeria mencerminkan kegagalan kebijakan perumahan masa lalu?
Peningkatan jumlah kawasan kumuh di Nigeria adalah akibat langsung dan terlihat dari beberapa dekade kebijakan perumahan dan perencanaan perkotaan yang gagal. Kawasan kumuh bukan hanya hasil dari kemiskinan; mereka adalah hasil dari pengabaian institusi, perkembangan perkotaan yang tidak terkoordinasi, serta ketidakmampuan berkelanjutan pemerintah-pemerintah sebelumnya untuk menyediakan perumahan yang terencana dan terjangkau bagi sebagian besar penduduk. Dengan meningkatnya migrasi penduduk ke daerah perkotaan dan lebih dari 50 persen penduduk Nigeria kini tinggal di kota-kota, permintaan akan perumahan jauh melebihi pasokan. Namun, perumahan formal tetap tidak terjangkau bagi kalangan menengah dan rendah karena biaya konstruksi yang tinggi, kurangnya akses kredit pemilikan rumah, serta hambatan birokrasi dalam pembelian tanah dan pendaftaran hak milik.
Kebijakan perumahan sebelumnya umumnya terlalu elitis dalam fokusnya atau kurang baik dalam pelaksanaannya. Banyak program perumahan massal yang diinisiasi oleh pemerintah mengalami kemacetan karena korupsi, kurangnya kesinambungan, atau pendanaan yang tidak mencukupi, sementara pengembangan yang dipimpin sektor swasta cenderung condong ke pasar berpenghasilan tinggi.
Apa saja konsekuensi jangka panjang yang mungkin terjadi dari kenaikan sewa yang tidak terkendali dan meningkatnya biaya bahan bangunan terhadap tingkat kepemilikan rumah di negara tersebut?
Kenaikan harga sewa yang tidak terkendali dan terus-menerus meningkatnya biaya bahan bangunan membahayakan tingkat kepemilikan rumah di Nigeria. Ketika biaya konstruksi semakin naik, didorong oleh inflasi, devaluasi mata uang, dan ketergantungan pada impor, para pengembang terpaksa membebankan biaya ini kepada pembeli akhir. Akibatnya, harga perumahan telah melonjak tajam, mendorong banyak warga Nigeria keluar dari pasar kepemilikan dan beralih ke penyewaan jangka panjang. Namun, dengan harga sewa yang juga meningkat cepat di kota-kota besar seperti Lagos dan Abuja, status sebagai penyewa pun semakin tidak berkelanjutan bagi banyak rumah tangga. Tren ini memperparah ketimpangan, melebarkan kesenjangan perumahan, serta menambah tekanan pada permukiman informal yang terus berkembang sebagai pilihan terakhir bagi penduduk berpenghasilan rendah. Dalam jangka panjang, jika tren ini tidak dikendalikan, Nigeria berisiko menciptakan generasi pemukim perkotaan yang secara permanen terpinggirkan dari kesempatan kepemilikan rumah.
Menurut sebuah laporan, lebih dari 70 persen populasi dunia akan bermigrasi ke pusat-pusat perkotaan pada tahun 2050. Seberapa siapkah industri real estate Nigeria menghadapi lonjakan yang segera terjadi ini?
Dengan pertumbuhan perkotaan sebesar 4 persen per tahun dan PBB memprediksi 70 persen urbanisasi global pada tahun 2050, Nigeria kurang siap. Infrastruktur, perumahan formal yang terjangkau, dan sistem tanah digital perlu ditingkatkan secara signifikan. Digitalisasi sertifikat (misalnya, model AGIS FCT) adalah langkah yang tepat.
Apa saja risiko yang dihadapi pengembang ketika pembeli gagal membayar cicilan secara中期 selama proyek tanpa rencana, dan bagaimana risiko ini dapat diminimalkan?
Ketika pembeli gagal membayar cicilan selama proyek yang belum selesai, pengembang menghadapi risiko keuangan dan operasional yang signifikan. Kegagalan ini dapat mengganggu proyeksi aliran kas, menunda jadwal konstruksi, dan meningkatkan biaya pembiayaan secara keseluruhan akibat durasi proyek yang diperpanjang atau kebutuhan untuk mencari sumber pendanaan alternatif. Selain itu, tingkat keterlambatan yang tinggi dapat mengikis kepercayaan investor, memengaruhi momentum penjualan, dan merusak reputasi merek pengembang. Untuk mengurangi risiko ini, pengembang semakin menerapkan proses pemeriksaan yang lebih ketat, menyusun rencana pembayaran berdasarkan milestone proyek, serta memasukkan klausa hukum yang memungkinkan penyitaan dan penjualan ulang unit dalam hal terjadi keterlambatan pembayaran.
Dalam bentuk apa saja penundaan pemberian sertifikat tanah, proses yang tidak jelas, dan hambatan birokrasi terus-menerus mengganggu investor properti asing yang mencari transparansi dan kepastian?
Investor asing sering mencari kepastian, kecepatan, dan kejelasan hukum sebagai faktor-faktor yang masih sulit ditemukan di banyak bagian sistem administrasi tanah Nigeria.
Kerangka kerja saat ini dipenuhi dengan keterlambatan, lapisan birokrasi yang berlebihan, standar dokumentasi yang tidak konsisten, dan di beberapa negara bagian, korupsi. Ketidaktransparan dalam penitipan tanah dan pendaftaran properti ini mengurangi minat partisipasi asing, karena investor waspada terhadap sengketa kepemilikan, alokasi ganda, serta waktu yang lama untuk mendapatkan sertifikat hak guna bangunan yang sah. Tanpa reformasi lahan yang menyeluruh, catatan yang terdigitisasi, dan upaya hukum yang transparan, Nigeria akan kesulitan menarik dan mempertahankan investasi asing jangka panjang yang diperlukan untuk mengembangkan sektor propertinya.
Apa saja hambatan terbesar yang dihadapi pengembang, dan apa jalan keluarnya?
Tantangan paling mendesak yang dihadapi pengembang di Nigeria termasuk biaya material yang sangat tinggi, infrastruktur yang tidak andal, kesulitan dalam mengakses lahan yang terjangkau dan berdokumen jelas, kurangnya pembiayaan perumahan jangka panjang, serta lingkungan regulasi yang tidak menentu. Hambatan-hambatan ini tidak hanya menaikkan biaya pengembangan tetapi juga membatasi kemampuan untuk menyediakan hunian secara besar-besaran dengan harga yang terjangkau bagi sebagian besar rakyat Nigeria. Jalan keluarnya adalah melalui strategi berpilin: pertama, digitalisasi dan reformasi administrasi lahan guna mengurangi hambatan birokratis; kedua, peningkatan produksi lokal bahan bangunan untuk mengurangi ketergantungan impor; ketiga, program perumahan terjangkau yang didukung pemerintah serta lembaga pembiayaan kredit perumahan; dan terakhir, penguatan kemitraan publik-swasta yang menyelaraskan tujuan kebijakan dengan realitas pasar. Hanya melalui intervensi sistemik seperti inilah sektor ini dapat memenuhi potensinya dalam menutup defisit perumahan massif di Nigeria.
Disediakan oleh SyndiGate Media Inc. (Syndigate.info)
