PasarModern.com – Kasus perobohan rumah Nenek Elina Widjajanti (80) di Surabaya membuka pertanyaan mendasar soal keabsahan jual beli tanah warisan, terutama ketika dilakukan tanpa persetujuan seluruh ahli waris.
Sengketa ini bermula dari klaim Samuel yang menyebut telah membeli tanah dan bangunan yang ditempati Nenek Elina sejak 2014, meskipun pihak keluarga bersikukuh tidak pernah melakukan transaksi jual beli apa pun.
“Tempo hari saya sudah beli ke tante Elisa (kakak Elina) tahun 2014. Ada suratnya semua,” kata Samuel dalam unggahan YouTube Armuji, Rabu (24/12/2025).
Samuel juga mengklaim memiliki dokumen kepemilikan berupa surat jual beli dan Letter C.
“Saya sendiri ada bukti sahnya surat jual beli dan letter C atas rumah ini sejak 2014,” kata Samuel kepada Wakil Wali Kota Surabaya Armuji, Rabu (24/12/2025).
Namun, klaim tersebut dipertanyakan karena kuasa hukum Nenek Elina menyebut tidak pernah ada persetujuan dari seluruh ahli waris, bahkan akta jual beli justru terbit setelah rumah dirobohkan.
“Dia (Samuel) tidak pernah sama sekali menunjukkan bahwa saya pembeli apa dan sebagainya, tidak. Tetapi 2025 tiba-tiba mengeklaim,” kata kuasa hukum Elina, Wellem Mintarja, di Polda Jatim, Minggu (28/12/2025).
Lantas, bagaimana sebenarnya aturan dan hukum jual beli tanah?
Warisan, Hibah, dan Waktu Peralihan Hak
Dikutip dari situs resmi Badan Pembinaan Hukum Nasional (BPHN), dalam sistem hukum Indonesia, pewarisan baru terjadi setelah seseorang meninggal dunia.
Pasal 830 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan, “Pewarisan hanya terjadi karena kematian”.
Kompilasi Hukum Islam (KHI) juga menegaskan bahwa harta waris merupakan harta peninggalan pewaris setelah dikurangi kewajiban seperti biaya pengurusan jenazah dan pelunasan utang.
Jika pemberian harta dilakukan saat pemilik masih hidup, peralihan hak tersebut bukan warisan, melainkan hibah.
Pasal 1666 KUHPerdata mendefinisikan hibah sebagai pemberian cuma-cuma yang tidak dapat ditarik kembali, sedangkan Pasal 171 huruf g KHI menyebut hibah sebagai pemberian sukarela dari seseorang yang masih hidup kepada orang lain.
Dalam konteks ini, kuasa hukum Elina menegaskan bahwa baik Elisa Irawati semasa hidup maupun para ahli waris setelah wafatnya pada 2017 tidak pernah melakukan hibah maupun jual beli kepada Samuel.
“Karena kita sama sekali tidak pernah menjual, baik Bu Elisa sama Bu Elina maupun ahli waris lainnya, tidak pernah menjual sama sekali. Ya kita baru kenal (Samuel) ya baru kali itu,” sambung Wellem.
Jual Beli Tanah Warisan Wajib Disetujui Semua Ahli Waris
Hukum perdata secara tegas mengatur bahwa jual beli atas tanah warisan harus mendapatkan persetujuan seluruh ahli waris.
Pasal 1471 KUHPerdata menyatakan, “Jual beli atas barang orang lain adalah batal.”
Artinya, jika satu pihak menjual tanah warisan tanpa persetujuan ahli waris lainnya, transaksi tersebut tidak sah dan dapat dibatalkan secara hukum.
Tindakan tersebut juga berpotensi digugat sebagai perbuatan melawan hukum berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata, bahkan dapat masuk ranah pidana penggelapan sesuai Pasal 372 KUHP.
Kejanggalan Akta Jual Beli dan Perubahan Letter C
Dalam kasus Nenek Elina, kejanggalan muncul ketika akta jual beli atas nama Samuel justru terbit setelah peristiwa pengusiran dan pembongkaran rumah.
“Kita menemukan, akta jual-beli itu tertanggal 24 September 2025. Baru. Penjualnya (atas nama) dia (Samuel), pembelinya ya dia (Samuel),” tegas Wellem.
Padahal, sehari sebelumnya, pihak Elina sempat mengecek ke Kelurahan Lontar dan mendapat keterangan bahwa objek tanah masih tercatat atas nama Elisa Irawati.
Selain itu, tim kuasa hukum juga menemukan perubahan Letter C di kelurahan tanpa melibatkan para ahli waris.
“Letter C di desa (kelurahan) kami juga telah menemukan itu sudah tercoret. Pada saat 24 September 2025. Lah, sebelumnya kan atas nama Elisa, seharusnya pencoretan itu mengajak ahli waris untuk ke sana,” tuturnya.
Prosedur Peralihan Hak Tanah karena Warisan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mengatur bahwa peralihan hak karena pewarisan harus disertai sertifikat tanah, surat kematian, dan bukti sebagai ahli waris.
Jika ahli waris lebih dari satu orang, peralihan hak wajib dilakukan melalui akta pembagian waris.
Tanpa dokumen tersebut, perubahan kepemilikan tanah tidak dapat dibenarkan secara administratif maupun hukum.
Langkah Hukum yang Dapat Ditempuh Ahli Waris
Belajar dari kasus Nenek Elina, sengketa tanah warisan sebaiknya diselesaikan secara berjenjang.
Musyawarah keluarga menjadi langkah awal untuk mencegah konflik berkepanjangan.
Jika tidak tercapai, laporan dapat diajukan ke Kantor Pertanahan dengan membawa dokumen pendukung, seperti surat keterangan ahli waris dan bukti kepemilikan.
Gugatan juga dapat diajukan ke Pengadilan Agama bagi yang beragama Islam atau Pengadilan Negeri bagi non-Muslim, serta laporan pidana ke kepolisian apabila terdapat dugaan tindak pidana.
Kasus Nenek Elina kini telah dilaporkan ke Polda Jawa Timur dan naik ke tahap penyidikan, menjadi pengingat bahwa jual beli tanah warisan tanpa persetujuan semua ahli waris tidak hanya bermasalah secara etika, tetapi juga berisiko batal demi hukum.
(Sumber: PasarModern.com/ Penulis: Izzatun Najibah, Azwa Safrina/ Editor: Vachri Rinaldy Lutfipambudi, Krisiandi)
